2021年5月28日

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2021年5月24日

家づくり勉強会 6月スケジュール

後悔しない家づくりに必要な知識を知っていますか?
人生で一番大きな買い物と言われるマイホームだからこそ、
"なんとなく"の知識で家づくりに臨むのは避けたいもの。
契約前にちょっとした知識を身につけておくだけで、
購入金額に何百万円もの差が生まれてくることもあります。
勉強会では、そのような「後悔しない家づくり」のために
知っておきたい知識を、お家づくりのプロが
わかりやすくお伝えします。
家づくりにあたって必要な知識を身につけたい方はもちろん、
「注文住宅は高そうだから・・・」と建売住宅や
分譲マンション購入をお考えの方、
将来的にマイホーム購入をお考えの方は、
ぜひ一度お気軽にご参加ください。
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【 日時 】
2021年 6月 19日(土)/ 20日(日)
2021年 6月 26日 (土)/ 27日(日) 

【 時間 】 
10:00~11:30 
13:00~14:30
15:00~16:30 

【 会場 】
ベルズハウジング 
( 上山市中山3166 )


【 定員 】
各時間帯 先着2組様限定


【 ご来場特典 】
 ①家づくりに役立つ小冊子をプレゼント
 ②3日前までにご予約頂ければお車代として
  1,000円分のクオカードをプレゼント!

【 ご予約 】
下記のイベント申込みフォーム
より相談会3日前までお申込み下さい。

また、オンラインでの勉強会も受け付けております。
ご要望事項に「オンライン希望」とご記入ください。

※新型コロナウイルス感染防止対策として、
スタッフのマスク着用、来店時のアルコール消毒、
定期的に室内の換気、席の間隔の確保及びテーブル・
イスのアルコール消毒を守って勉強会を開催します。
各時間帯2組様限定で行わせていただきます。
皆様のご理解とご協力をお願い致します。





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2021年5月20日

1.家づくりは何から始めるべきなのか

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家づくりを始めるには、 まず何から始めたらいいのか・・・

多くの方はこのはじめの段階で
疑問に持つのではないでしょうか。




新築をする方の約6割が、
土地から買って家づくりをされます。

その場合、どうしても
予算オーバーを招きやすくなってしまうため、
土地探しというのは家づくりにおいて
とても大切なポイントになってくるわけですが、
実は多くの方が土地探しにおいて、
大きな間違いをしてしまいます。


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土地から買って家づくりをしなければいけないと
思い込んでいる方の多くが、
いきなり土地探しから始めてしまいます。

土地が決まらなければ先に進めないと
思っているからですし、実際、
住宅展示場や完成見学会などに足を運んだとしても、
土地が決まっていなければ、
プラン図(間取り)を描いてもらえないからです。


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ですから、
夜な夜なインターネットで探したり、
雑誌を買ってチェックしたり、
不動産屋さんに教えてもらった情報を片手に、
車を走らせては必死で土地探しをしてしまいます。

でも、このように、いきなり
土地探しから始めてしまった場合、
後から困った状況に陥りやすくなってしまいます。


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例えば、

●土地にお金を使い過ぎてしまい、
肝心の家が思ったように建てられない・・
(家の予算がなくなってしまう)

●ローンに負担がのしかかり、
建てた後の生活が苦しくなる・・

●その土地の上にどんな家が
建つかがイメージ出来ないから、
なかなか決断出来ず、
せっかくのチャンスを逃してしまう・・

●住宅ローンの手続きがスムーズに
行かず面倒になってしまう・・

●一番大切な住宅会社を
選ぶ時間があまりなくなる・・

といった状況です。




これらの理由を考えただけでも、
いきなり土地探しから始めることは
絶対にオススメ出来ることではないのです。




では、家づくりは一体何から始めるべきなのでしょうか?


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それはズバリ『資金計画』です。

2.家づくりはなぜ資金計画から始めるべきなのか

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家づくりはまず
『資金計画』から始めるべき
であるということをお伝えしました。


では、
その理由とは、

『家を買った後も、
ゆとりのある生活をしていただくため』
です。




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この『資金計画』がしっかりしていないと、
家を建てた後に、家を建てたはいいけど・・・

住宅ローンを払うだけのために必死で
仕事を続けなければいけなくなる...

パートもしなきゃならない...

自分の小遣いが減ってしまい、
友達と遊びに行ったり、
同僚や部下と飲みに行ったり出来なくなる...

家族で旅行に行くことはおろか、
外食やちょっとしたお出掛け
さえもちょっと我慢が...

子供のモノを買うことだけで
いっぱいで、自分たちの買いたい
モノがほとんど買えなくなる...

子供の進学のためや老後のための
貯金が全く出来なくなる...


といった状況を引き起こす可能性が
グンと高くなります。




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実際、あなたの周りの方の中にも、
こんな状態に陥っている人が、
少なからずいらっしゃるのではないかと思いますが、
懸命なあなたなら、こんな人生を
送りたいとは思わないですね。

もちろん家を建てたすぐは、家もピカピカにキレイだし、
マイホームが持てた嬉しさで
多少のことは我慢できるでしょう。
しかし、年月が経ってしまえばどうでしょうか?
おそらく不満が募っていくことは間違いないと思います。




だから、
こうならないためにも『資金計画』を、
最初にしっかりと行う必要があるんですね。




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しかし・・・
先のことまで考えて『資金計画』をしたはずなのに、
あるいは住宅会社に『資金計画』を
きっちりしてもらったはずなのに、
『資金計画』に、そして家づくりに失敗する人が
後を絶たないという現実があることも
知っていただければと思います。




住宅ローンの返済額が上がって
生活がカツカツになってしまったり、
支払いが出来なくなってしまいマイホームを
手放さざるを得なくなってしまったり、という風に。




では、一体それはなぜでしょうか?


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その理由は、大きく分けて3つあります 。

まず1つ目の理由は、
『土地と建物以外にかかる費用について、
事前にしっかりと計算出来てない』
ことです。

そして2つ目の理由は、
『大事なお金のことを後出しする
建築会社が多いため、建物に
かかる具体的な金額が把握出来ない』

ことです。

最後に3つ目の理由ですが、
『その人にピッタリの住宅ローンが
選べていない』
ことです。





主にこの3点を理由に、
『資金計画』に数多くの人たちが
失敗してしまっているようです。

3.資金計画に失敗する3つの理由

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1つ目の理由は、

『土地と建物以外の費用について、
事前にしっかりと計算出来ていない』

ということについてからです。




家づくりを真剣に考えているあなたなら
"諸費用"という言葉は聞いたことがありますよね?

でも、諸費用とは一体どういった費用なのか?
ということについてまでは、
具体的には理解されていないと思います。




実際、他の住宅会社を回ってこられた方に、
『土地と建物以外に、どういった費用が
どのくらいかかるのか知っていますか?』

という質問をすると、不思議なほど
同じような答えがいつも返ってきます。


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『大体150万ぐらいですか?』という答えが・・
おそらくこれらは、家を買う時に絶対にかかる
"登記費用""火災保険" 
そして"住宅ローン借入のための費用"のことを
指すのだと思いますが、果たして土地と家以外に
それらの費用だけを負担すれば、
本当に住めるようになるでしょうか?




...そうですよね。ならないですよね。

その家に住めるようにするためには、
土地を買って家を建ててからも
必要なものがありますよね。


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例えば、新居にあわせて購入する
ダイニングテーブル&チェアーのセットや、
リビングにおくソファーやローテーブル、
それからテレビボードなどの家具代金。

また、新居に移るまで買い替えを我慢している
テレビや冷蔵庫、洗濯機などの家電製品などですね。

また、せっかく家を建てるのですから
エクステリア(庭)だってキレイにしたいですよね。


さらには、今住んでいるところから
移転するための引越費用だって
必要になってきますよね。




この他にも、購入する土地によっては必要に
なってくる費用が出てきたりするわけですし、
出るか出ないかは調査してみないと分かりませんが、
地盤改良費用だって予算計上しておかないと
もしもの時に困ったことになってしまうので、
忘れずに計上しておくべき経費ですよね。


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これらの費用については、大なり小なり
個人差がありますが、ざっと考えただけでも
これだけの項目があります。

家づくりでは、最初にこの細かい諸費用のことまで
しっかり考えていないと、思わぬ出費が重なって
お金が足りなくなってしまったり、
大幅な予算オーバーを招いてしまったりするんですよね。




ですから、
『資金計画』をする際には、
これらの費用を曖昧にではなく、
出来る限り具体的に算出して
いただければと思います。




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では続いては、2つ目の理由の
『大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、
建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』

ということについて、
お伝えしていきます。




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あなたが、住宅展示場や見学会に
参加されたことがあるなら、
『この家はおいくらですか?』という質問を
されたことがあると思います。

住宅会社によってその答えに
大きな開きがあったりして、
一体何が普通で正しいのか、
何を基準にどう考えればいいのかが、
いまいちわからなかったりしませんか?


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実を言うと、住宅業界では価格表示の
仕方について全く基準がありません。

つまり、"住宅会社によって価格表示がバラバラである"
ということなのです。

この基準がないことで、全ての住宅会社が
安く見せようと思えば
安く見せかけることが出来るし、
高く見せようと思えば
高く見せかけることだって
出来てしまいます。
(わざわざ高く見せかける会社はないと思いますが...)




もう少し具体的にお伝えすると、
少しでも多くのお客さんに
来て欲しいと思っている住宅会社は、
チラシやホームページなどで、
パッと目に入る価格を安く表示しようとします。

また、やたらと契約を急かすような住宅会社は、
他の住宅会社よりも価格を安く
感じさせるような見積書を作ります。


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その価格だけでは住むどころか
建つことも出来ないような・・
そして、契約した後で、あるいは契約の
一歩手前になって、いきなり別途費用に
ついて打ち明けられることになります。

これでは、予算が狂ってしまうので、
後から困ったことになってしまいますよね・・・




また、多くの方の判断基準の一つとなっている
坪単価表示を、競合している他社よりも安く
見せかけるためのトリックを使う住宅会社も
あります。

消費者心理を上手くついた作戦ですね。
このトリックはプロである私なら分かりますが、
初めて家づくりをされるあなたには、
絶対に分からないと思います。


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この坪単価トリックは、

✔延床面積と総施工面積の違い

✔尺モジュールとメーターモジュールの違い

✔本体価格と付帯価格とオプション価格

この3つを使って巧みにつくられているのですが、
これらについての詳しい説明は、
後日お伝えさせていただこうと思っているので、
ここでは割愛させていただきます。




結論としては、安く見せかけることで、
より多くの方を引き付けることは
そう難しいことじゃなく、事実そうしている
会社が少なくないってことなんですよね。

何度も言うようですが、住宅会社は、
大事なお金の話を後出ししようとしがちです。

また、『安さ』以外の価値や家づくりで
大切なことが伝えられないことから、
『安さ』を売りにしてお得感を感じてもらおうとしがちです。




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だから、あなた自身がしっかりと知識を
付け惑わされないようにすることが大事です。

そして、あなたが住宅会社から最初に提示される
『入口価格』だけで判断するのではなく、
住めるようになる『出口価格』がいくらなのかを
しっかりと把握した上で判断する
ようにしましょう。

そうすることで、契約した後、
予想外の出費に悩まされることがなくなります。

予算オーバーし、頭を下げて親にお金を借りたり、
お金の工面に四苦八苦しなくて済むようになります。
ですから、表示価格の安さに惑わされないように

気を付けていただければと思います。




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では最後に、3つ目の理由についてお伝えします。

それは『住宅ローン選び』です。

これが『資金計画』で失敗する最大の要因です。

家づくりにおいて、お金のことというのは
誰もが後回しにしてしまいがちなことなのですが、
とりわけ『住宅ローン』となると
難しいとか理解しづらいといった理由から、
最も後回しになりやすいのではないでしょうか?

特に、面倒臭がりだったり、
数字に苦手意識をお持ちの方などは
出来れば避けて通りたい壁だと思います。
(住宅営業の方でも無知な方がたくさんいるぐらいですしね)




実際、『住宅ローン』は情報量が多い上、
聞き慣れない言葉がたくさんあります。

ですが、ポイントさえしっかり押さえれば、
決して難しいことではありません。

きちんと理解していただくためにも、
ゆっくりお伝えしていきたいと思います。

ちょっと取っ付きにくく難しいと
感じるかもしれませんが、じっくりと
読んでいただけたらと思います。




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それではまずは質問です。

住宅ローンの種類って一体どれくらいあるでしょうか?

下記の3つの中から選んでください。

1.約50種類

2.約500種類

3.約5000種類

さあ、どれでしょう!?

・・・

正解は、3番です!!




なんと、約5000種類もあるんです!!
そして、あなたは、その中からあなたに
ピッタリの住宅ローンを1つだけ選ばなくては
いけません・・・






と聞くと、余計難しく感じさせてしまった
かもしれませんが、その全てが全く違う
商品なのか?と言うとそういうわけではなく、
実は大きく分けるとたった3種類しかなく、
それをそれぞれの金融機関が条件を変えて
リリースしているというだけです。




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その3種類が何かというと、
"変動金利""固定金利選択型金利"
"固定金利"です。

変動金利とは、
その名の通り金利が変動していくもの。

固定金利選択型は、最初の一定期間だけ金利が
固定されるもの。

固定金利とは、ずっと同じ金利が続いていくもの。




住宅ローン選びというのは、
この3種類のうちのどれが自分に
最もピッタリ合うかを考えて選ぶだけなんですよね。

4.3つの住宅ローン商品の特徴


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住宅ローン商品は
"変動金利"
"固定金利選択型金利"
"固定金利"

の3つしかないとお伝えしたのですが、
今回は、それらの特徴について
お伝えしていきたいと思います。

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まずは、"変動金利"からです。

この商品は、金利が安いという
メリットを持っていますが、
貸出金利が市場の動向に
左右されてしまうことから、
将来の金利が分からないですし、
最終的に返済する総額も全く
予想出来ないというものです。




ですから、自己資金が多く
借入金額が少ない方だったり、
もし金利が上がりそうになった時には、
まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人にとっては、
とっても有利な商品となっています。

しかし、自己資金が少なく、借入金額も多い、
また貯金が苦手だという方には、
あまりオススメ出来る商品では
ありません。


では、その理由となる特徴について
詳しくお伝えします。




変動金利の商品は半年ごとに
金利を見直すのですが、
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、
返済額がそれに連動して上がる
というものではなく、
返済額自体は5年間変わらず、
その内訳が変わります。
元金と利息の割合ですね。


例えば、返済額が70,000円だとしたら、
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になる
といった感じです。




ですから実質上は、
5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がってしまった場合には、
利息の割合が増え元金の減りが遅くなって
しまうということですね。

また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
現在の支払いの1.25倍以上にはならないという
制限があります。

例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても
87,500円以上の返済額には
ならないということです。




とはいえ、
金利が上がってしまった場合でも、
急に返済がキツくなることはないものの、
元金が全然減らないという状況を
招くわけですから、徐々に徐々に
住宅ローンに苦しめられていくようになるので、
その点をご理解いただいた上で選んで
いただければと思います。




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続いては"固定金利選択型金利"
ついてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、
実際のところは変動金利の仲間です。

銀行に行ったことがある方なら、
3年固定、5年固定、10年固定といった
住宅ローン商品をお聞きしたことがあると
思いますが、地方銀行の主力商品となるのが、
この固定金利選択型金利です。

金利設定や金利の固定期間は各銀行に
よって様々ですが、固定期間が短ければ
短いほど金利が安いのが特徴になります。






この商品は、当初固定期間だけは
低い金利が設定されているし、
返済が変わらず安心ですが、期間が満了し、
再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
商品の性質上、貸出金利が上昇します。
(よほど現在より景気が落ち込んでいる
場合なら上がらないかもしれませんが・・・)


あるいは、銀行によっては、
当初の固定期間が終了すると必然的に
変動金利に切り替わるところもあるので、
この固定金利選択型金利を選ぶ場合には、
こういったことも理解した上で選ぶべきです。




なにより、この商品を選ぶ上で
気を付けなければいけない点は、
先程の変動金利と違って、
返済額の上限ルールがない点です。
つまり、一気に返済負担が上がって
しまうかもしれないということ。




やはりこの商品も、自己資金が多く
借入金額が少ない方だったり、
着実に貯金をすることが出来、
もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人じゃなければ、
安易にオススメ出来るものではないんですよね。

期間満了時に、借り換えという選択肢もあり、
それを提案する住宅会社もありますが、
これもよく考えるべきです。




なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、
必ず団体信用生命保険という生命保険に
加入させられるのですが、
もし固定期間満了時において
体調面に難が出てしまっている場合には、
この保険に加入出来なくなり、
そうなれば借り換えが
出来なくなってしまうからです。
以上が、固定金利選択型金利の特徴です。




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では最後に、"固定金利"についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定
され、一生涯返済額が変わらないという特徴
を持っています。


つまり安心であるということが言えるのですが、
その反面、先程の変動金利や
固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高いと言うデメリットを持っています。

また、変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
住宅ローンを借りるための初期費用も
余分にかかってしまう部分もあるという
デメリットを持っています。




ですから、金利が高いことから返済額を
基準に借入れする金額を決めるとしたら、
予算は変動や固定金利選択に比べると
少なくなってしまうし、
その上、初期費用が余分にかかることから、
さらに土地や家に費やせる予算が
減ってしまうことになります。


また、この"固定金利"の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』
ありますが、この商品を選ぼうとした場合には、
商品の性質上、つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。




フラット35の貸出金利の中には、
銀行のように団体信用生命保険料が
含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、
その費用も初期費用やランニングコストとして
予算計上しておくことも大切なこととなります。




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いかがですか?
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれの商品がメリットもデメリットも
備え持っていることをご理解いただけたと思います。




これらの特徴を踏まえつつ、
自分に合った住宅ローン選びをすることが、
『資金計画』では大切なこととなってきます。







目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、
また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、
どれが得でどれが損だということが
分からないものですから、
損得勘定で選ばないようにも注意し
ていただければと思います。

5.正しい資金計画のやり方

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資金計画で大切なことは、
どのタイミングで
資金計画を行うか?

ということです。


土地を決め、住宅会社を決め、
プランを描いてもらい、
そして見積りを出してもらうと
同時に『資金計画書』という名の
予算シートを出してくれる住宅会社が
多いのですが、このタイミングで
資金計画を行うのでは
あまり意味がありません。



資金計画とは、全体予算をはじめ、
土地や家などにそれぞれ一体どれくらい
予算を振り分けるのかという計画を
立てるために行うものですから、
家づくりの最初にしなければ
意味がありません。



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ですから、家づくりは、まずは
資金計画から始めるということ
肝に命じておいてください。


そして、その資金計画で最初に
行うことが『住宅ローン選び』です。

では、まずは住宅ローンについて
考えてみましょう。



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『住宅ローン』で借り入れする金額を決める際、

1.金利タイプ

2.返済期間

3.月々返済額


この3つをもとに決めていきます。


一般的には、返済期間の最長は35年
なのですが、(フラット50という50年まで
OKという商品もありますが、ここでは割愛します)
返済期間については多くの方が
勘違いしていることがあります。


それは、返済期間は5年単位で
しか決められないという勘違いです。

実は、この返済期間は、5年単位という
決まりなどもちろんありませんし、
自分自身で自由に決められます。
好きな年数でね。31年とか、24年といった風に。


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またフラット35という商品を選ぶ場合、
商品名がそうだからかもしれないのですが、
35年返済しかダメだと思い込んでいる方が
けっこういらっしゃいます。

この誤解についても、決してそんなこと
ありませんので、
安心していただければと思います。


返済期間については、
以上のことを踏まえつつ、
職業や年齢などを考慮した上で
決めていただければと思います。

ただし、あまり短い期間で設定して
しまった場合、借入額が少なくなって
しまうことになるので、予算という点も
考慮しつつ決めていただければと思います。

では続いては、"月々の返済額"についてです。




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ここで質問です!
あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか?

1.今の家賃で払っている金額ぐらい?

2.家賃に1万円足したぐらい?

3.家賃に2万円足したぐらい?

4.せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上?




ここで答える金額については、
その方の価値観によるものなので、
正解があるわけではないのですが、
しいて言うならば、何を基準に決める?
かということが大切になります。


あなたが、現在賃貸アパートや
マンションにお住まいなら、
『家賃』+
『光熱費(ガス・電気・水道代)』+
『CATV代』
が、居住費としてかかっていますよね。


そして、これから家を建てるとなると、
この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、
さらに『固定資産税』が税金としてかかって
くるようになります。




また、家を建てるとなると、
家の面積が増える分、もしかしたら光熱費も
多少上がるかもしれませんし、
20年後、30年後の『修繕』に備えて、
その積立てをしていきたいと
思っているかもしれません。


そうなれば、今までよりもお金が
かかってしまうということになりますよね。


ですから、本当は最初に『資金計画』をしつつ、
それに加えて『生命保険』を
見直した方が良いんですよね。


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住宅ローンを借りるとなると、
団体信用生命保険と言う生命保険に加入すること
になります。そうなれば、ローンを組んだ方に、
もしものことが合った場合、
住宅ローンがその保険金で相殺されることに
なります。つまり手厚い保障がつくということ
なんですよね。


ですから、家を建てる機会に、
一度現在お入りの生命保険を
見直してみることも大切なんですよね。

無駄に保障ばかり増やして、
保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も
決して少なくないですからね。


もし、保障の手厚さは維持したまま、
保険が1~2万円削れれば、
それで固定資産税や修繕費用の
積立てが出来ますから、
保険の見直しもぜひ前向きに
考えていただきつつ、
返済金額を算出していただければと思います。


住宅ローンは、以上のことを踏まえた上で
選ぶようにしていただくといいんですよね。
そして、そこから逆算された借入金額に、
負担出来る自己資金を加算した合計金額が、
あなたにとってのベストな全体予算と
いうわけです。

6.家づくりにかかる諸経費について

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資金計画で大切なことは、
どのタイミングで
資金計画を行うか?



家づくりにかかる諸経費について
お伝えしていきます。




諸経費とは、
"住宅ローンを借りる時に
銀行に支払わなければいけない経費に
"火災保険・地震保険料"
それから土地家屋調査士や司法書士に
してもらうことになる"登記費用"
3つのことを言います。


まずは、銀行に支払わなければ
いけない経費ですが、
これは選ぶ住宅ローン商品に
よってかかる経費が違ってきます


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例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、


✔印紙代 

✔事務手数料 


✔保証料



この3つの経費が必要となるのが
一般的なのですが、フラット35であれば
保証料はいらないものの、


✔融資手数料 

✔印紙代 

✔団体信用生命保険料

✔つなぎ融資手数料

✔つなぎ融資金利

といった全く違う経費が
かかってくることになります。


また、同じ固定金利選択型の
住宅ローンだったとしても、
銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。


フラット35のつなぎ融資にかかる
手数料や金利は、土地を自己資金で
買うのかそうじゃないのか?
によっても違ってくることになります。


一般的には、これらの経費は、
銀行がオススメする固定金利選択型の
住宅ローンは安くて、あまり銀行が
オススメしてくれない固定の住宅ローンは
高いものなのですが、
金利に加えこれらの経費まで安いという
理由から安易に固定金利選択型ローンを
選んでしまう方が多いので、
注意していただければと思います。


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では、続いて『火災保険・地震保険』
についてお伝えします。


火災保険については、損害保険会社に
よって違いがあり一概には言えないので、
火災保険を選ぶ上で最低限の知識を
お伝えしていきます。




まず、火災保険は『建物のみ』に入るか?
あるいは『家財』にも入るのか?
という選択肢があります。
『家財』とは、テレビやソファなど
のことですが、もちろん『家財』まで
入ると保険料は高くなります。


そして次に、保証範囲によって
支払う費用が違ってきます。

火災保険ですから、
もちろん火災による被害には
対応しているのですが、
ここ最近では、自然災害による
浸水被害が増えていることから
『水災』による被害まで
網羅される方が多くなっています。




そうなれば費用は
もちろん上がってしまうのですが、
このご時世ですから、
少し土地が低いなと
感じている方だけじゃなく、
たとえ心配がない地域に
住まわれる場合でも、
多少費用をかけてでも水災には
対応しておくほうが
無難かもしれませんね。


また、火災保険の価格は
『建物の構造』によっても
違ってきます。
少し意外かもしれませんが、
実はこの建物の構造が、
火災保険の価格を最も
左右するんですよね。


木造住宅では、建物の構造は
『耐火(T構造)』と
『非耐火(H構造)』の2つに
分類されます。


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新聞広告やインターネットで
見たことがある方も
いらっしゃるかもしれませんが、
『省令準耐火構造』という構造が
木造住宅では耐火構造(T構造)
にあたります。


そして、耐火なのか非耐火なのかで、
火災保険の価格はなんと
60%近くも変わってしまいます。
パーセンテージでは、
いまいちピンと来ないでしょうから、
数字でご説明させていただきます。




例えば、火災保険は10年間までは
一括払いをすることが出来るのですが、
2000万円の建物で耐火と非耐火を
比較してみると、あくまでザックリですが、
耐火なら10年で約15万円なのに対し、
非耐火なら10年で約35万円もの費用が
かかってきてしまいます。
その差なんと約20万円です・・・
しかも10年で・・・




ですから、住宅会社でプランを
してもらう際には、その会社の建物の
基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを
しっかり確認していただければと思います。
また、あなたが希望していることが
耐火基準から外れることもあるので、
その点も住宅会社に確認しつつプランを
してもらってください。


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『地震保険』に関しては、
ポイントが5つあります。

1つ目は、
"どこの保険会社で加入しても条件が同じ"
だということです。

2つ目は、
"火災保険に入らなければ、
地震保険単体では入れ
ない"
ということ。

3つ目は、
"最長で5年なので、
5年ごとに更新しなければいけない
(1年ごとの更新も可)"
ということ。

4つ目は、
火災保険同様"耐火構造なのか
非耐火構造なのかで保険料が
60%近く変わってくる"
ということ。

5つ目は、
"最大で建物の価格の
半分までしか補償してくれない"

ということ。




つまり、もし地震が起こり、
全壊したとしても、
あなたが家を2000万円で建てたとしたら
1000万円までしか保険が
おりてこないということなんですよね。


ですから、地震保険さえかけていれば、
地震が起こった時に建替えが出来るという
勘違いだけは決してしないように
していただければと思います。




地震保険は、当面の生活資金のための
保険だという風に認識していただいていた方が
いいでしょう。


『地震保険』は以上の5つを
覚えておくようにしてください。


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では最後に、『登記費用』について
お伝えしていきます。
登記に関しては、もしあなたが現金で
家を建てる予定でいらっしゃるならば、
その多くを省略することが出来ます。
しかし、銀行で住宅ローンを
借りて家を建てるのであれば、
銀行があなたの土地や建物を
担保として設定するようになるわけなので、
必要になってきます。

では、一体どんな登記が
必要になるのかをご説明します。

✔所有権移転登記
土地を買った時に名義を売主から買主
に移すための登記
(土地から買って家づくりをする方は必要)


✔建物表示登記
新築したときに構造や面積、敷地との関
係を示す登記
(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)


✔建物保存登記
新築した家が自分の持ち物であるという
ことを第三者に示すためする登記
(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)


✔抵当権設定登記
融資した銀行が土地や家を担保に入れ
たことを第三者に示すための登記
(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)


✔建物滅失登記
建替えするにあたり、もともと建ってい
た家を取り壊したことを証明するための登記
(古い家を取り壊して家を建てる方は必要)


✔土地地目変更登記
畑や田んぼなどの農地であったり、
雑種地といった宅地以外の土地を
宅地に変更するための登記
(宅地以外の地目の土地の上に
家を建てる全ての方に必要)




とまあ、
土地から買って家づくりをするのか?
建替えなのか?
によって必要になる登記は違うのですが、
この6つを覚えておいていただければ、
大丈夫だと思います。


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いかがでしたか?
これであなたも諸経費について
ご理解いただけたと思います。

全体予算から、これらの諸経費に加え、
家具や家電、地盤改良費用、引越代といった
その他諸々の経費を差し引いていただければ、
あなたが土地や家に掛けられる予算が
より明確に出てくることになります。
これでようやく土地探しに進めることになります。

7.土地探しにかかるその前に・・・

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土地探しでは、
まず土地購入のためには
一体どういう経費が、
別途でかかるのかを把握することから
始めなければいけません。


想像している以上に、実はいろいろな
お金がかかるので、よく覚えておいて
いただければと思います。





✔土地代金
雑誌や新聞広告、それからインターネットに
掲載されている費用です。


✔仲介手数料
土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに
支払う手数料です。
(最大で、土地代金の3%+6万円に消費税を
乗じた金額です。)




✔固定資産税精算金
前払いしてある固定資産税を引渡し
の日を境に日割り計算し、売主さんに支払います。
(地域によっては都市計画税も
別途でかかることがあります。)




✔境界基礎工事代金
分譲地の場合であれば、隣との境に
作るブロックやフェンスの基礎費用です。
(隣と折半が多い)

隣との境に境界がない場合は、
設置しなければいけないことも
あるので、土地を買う時にはしっかりと
チェックしてください。


✔水道加入金
市町村に支払う水道メーター設置や水道の
使用権利金です。


市町村によって指定の水道管口径が異なり、
そうなれば金額も異なってくることになるので、
市町村の水道課にて確認することが大切です。


✔所有権移転登記費用
土地を購入する際に登記変更をします。

あなたの名前になるのです。
その手続きの費用になります。




また、
購入した土地が宅地(家を建てれる地目)
になっていない場合(例えば畑など)は、
別途、地目変更登記費用が掛かる場合も
ありますのでこちらも
しっかり確認をしましょう。


これら6項目は、ほぼ全ての土地で
必要になってくるので、
しっかり覚えておいてください。



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またこれらの他にも、
地域によっては排水許可をもらうための
排水負担金が必要になってきたり、
水道が敷地内に引き込まれていない
場合であれば、前面道路から敷地内に
水道管を引き込むための水道引込工事費用が
必要になってきたりします。


また、畑や田んぼなどの
農地を購入される予定であれば、
土の入れ替え工事費用や造成工事費用などが
必要になってくるでしょうから、
そういった費用も考慮した上で、
土地探しをしていく必要があるんですよね。




それらを差し引いた上で、土地予算を出し、
土地探ししないと確実に予算オーバーして
しまいますから。


そのオーバーしたお金は、
建築費用を圧迫しかねないですし、
もしかしたら、余分に借り入れ
しなくてはいけなくなってしまうことに
なるので、雑誌や新聞広告、
そしてインターネットに載っている
土地代以外にも色んなお金が
かかるんだということをしっかり
把握していただければと思います。

8.多くの方が土地探しで陥る落とし穴

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家づくりをされるほとんどの方が
そうであるように、あなたも、
『日当りがいい土地を買いたい!』
と思っていることでしょう。


この日当りがいい土地というのは、
一般的には敷地の南側に道路が
接しているいわゆる
『南側道路の土地』のことを指すのですが、
太陽の光が一番入る南側に、
光を妨害するものが
建たないことから、一見日当たりが良さそうに
見えるこの南側道路には、


実は2つの落とし穴が潜んでいます。






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まず1つ目の落とし穴ですが、


『土地の値段が一番割高な上、
誰もが同じように狙っている
ため手に入りにくいし、
価格交渉をする余地もない・・・』
ということです。


他のみなさんも、
あなたと同じようにせっかくなら
日当りがいい土地を買いたいと思っています。




ですから、競合が多い日当たりが良さそうな
土地というのは、広告や雑誌に載る前に
売れてしまうことがほとんど・・・


偶然出会ったとしても、
もちろん価格交渉の余地など
全くないでしょうし、その土地が
良いかどうかも分からない状態で即決を
迫られることになるでしょう。


その上、需要が供給を上回る
そういった土地は、価格の設定も割高に
してあるでしょうから、
土地に予算を使い過ぎて肝心の家に
予算が回せなくなってしまう・・




あるいは、家まで予算オーバーしてしまうとなると、
住宅ローンに負担がのしかかってくることになり、
建てた後の生活が苦しくなってしまうことに
なりかねないというリスクを持っています。




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2つ目の落とし穴は、



「日当たりはいいのですが、そのせいで
人目が気になる暮らしにくい家に
なってしまうかもしれない・・・」
ということです。


日当りが良さそうな土地で設計図を
描くとしたら、
ほとんどの住宅会社が間違いなく
南に大きな窓をつくるでしょうし、
あなたもそういう設計を
きっと望むことでしょう。


しかし少し冷静に考えてみてください。


あなたの土地の南が道路だとしたら、
そこには車や人がたくさん通ること
になりますよね。


そして、隣近所の方だけじゃなく
知らない方からも家の中が丸見えに
なるということですよね。


そうなれば、人目が気になり
リラックスしてリビングで
過ごせなくなってしまうので、
そこにカーテンを設置し常に
閉め切るようになってしまいます。


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そして、住む前までのカーテンがない状態では、
明るくて日当たりが良さそうな家だった
かもしれませんが、住み出した途端、
人目が気になることから
窓もカーテンも閉め切ってしまい、
暗くて風通しが悪い家に一気に
変身してしまうことになります。




これでは、なんのために日当たりがいい土地を
高いお金を出して買ったのか
よく分からなくなってしまいますよね。


ですから、日当たりが良さそうな土地も、
設計時においてなんらかの工夫を
しなければいけないということを
覚えておいていただければと思います。




ということで、
誰もがいいと思っている『南側道路』の
日当りが良さそうな土地でさえも、
メリットばかりではなくデメリットも
持っているので、土地に完璧さを求めることは
しないようにしていただければと思います。

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