2020年12月 6日 - 2020年12月12日

今朝も霜が降りて、寒い朝になりました。

寒くなってくると、手袋やマフラー、
帽子もいよいよ本格的に活躍する季節です。

こういった冬のお出掛けアイテムは、
かごの中にざっくりとまとめて玄関に
置いておくと、その日の天候や寒さの
度合いに合わせて準備ができ、いざ外に
出て思ってより寒いと思っても、すぐに
取りに戻れるので便利です。
写真はワンちゃんですが...(笑)

これから一段と寒さが厳しくなってきます。
防寒して寒い冬を乗り越えましょう！！



さて、今回の【 失敗しない土地選びの秘訣③ 】についてです。




「土地を安く買う方法って、あるんですか？」

これ、女性からよく聞かれる質問なんです。
同じものなら、できるだけ安く買いたい。
女性は特にそうなんでしょうね。

まあ、私もスーパーでは、
半額になるまで待って買います（苦笑）。

なので気持ちはよくわかります。



同じものなら、なるべく安く買いたい。
読者の方もそうじゃないでしょうか？

建物は値切ると手抜きされる
恐れがあるんですが、土地は同じものです。

だから、土地はいくら値切っても良いんです。
安く買わないと損ですよね。



そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を
３つご紹介しますね。




まず一つ目。
分譲地で売れ残りを探す方法です。

分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。
だから、業者は、早く売りたいわけです。

さきほどのスーパーの話ですが、
惣菜などはその日のうちに売りきりたい。
そうでないと廃棄処分しなければいけません。
だから夕方になると値引きしてるんですよね？

分譲地も同じで、売れ残りは、
ディスカウントされやすいんです。

ただし、売れ残ってる理由を
確かめることをお忘れなく。




二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。

分譲業者と違って、一般の方が
土地を売る理由はいろいろです。

いつか売れればいいと言う人もいれば、
早く処分したいと言う人もいます。

でも、根本は、一つ目の考え方と
おんなじなんです。
ようは、
急いで売りたいか？、いつでも良いか？
という違いなんですね。


例えば、急いで売りたい理由に、
相続税の納付があります。
そういう人は、相続した土地をできるだけ
早く売りたいと思うんです。

一方、先祖代々の土地だからなるべく
手放したくないという人もいます。
最近は、早く売って換金したいって
いう人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら
破産というケースです。

つまり、そういう売り急ぎの土地は、
値引き交渉できるということですね。



そこで、勘のいい方なら
もうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、
「どうして売りに出されてるんですか？」
って、聞いてください。
もし、売り急いでるなら、安く買えますね。


それに、この質問にちゃんと答えてくれる
業者さんは、良い業者です。

なぜなら、買主さん（あなたのこと）のことを
考えてる業者だから。
ですから、是非、聞いてください。




ところで、
じつは、不動産を安く買う、
究極の秘訣があるんです。

それは、買いたい価格の理由を説明することです。

以外と、説得力があり、効果もあるんですが、
あまりこれをやる人がいません。

不動産価格に定価はありません。
売値は、あくまで売主の希望金額なんです。

値段の根拠だって、
「せめてローンを完済できる金額で」
とか、
「○千万円以下では売りたくない」
など、理由は曖昧なんです。


もちろん、不動産業者から、
「この辺の相場は坪○○万円位なんで、
○千万円ぐらいで様子みますか？」
というアドバイスもあるでしょう。

でも、価格を決めてるのは売主です。


そして、先程いったように
買う側にも問題があります。

新聞広告や情報誌で見た値段を、
定価だと思い込んでるんです。
値札がついてたら、その値段で
買うのが普通ですからね。

大阪のおばちゃんは違いますが（笑）。


スーパーでは特にそうでしょう。
安くしてとは言えないから、
値引きされるまで待ってる。

そういう待ちの姿勢が、業者の都合で
契約させられる原因なんです。

ですから、値段は交渉できる
ということを知ってください。

だって、定価なんかないんですから。
どんどん値切ってください。
海外でお土産を買うときに値切ってますよね？
同じような感覚でいいんです。
気軽な感じで。



もし、あなたが値切るのを業者が
いやがるようなら、その業者は信頼できません。

業者は買主であるあなたの代理ですから、
あなたの味方のはずです。
業者が売主の代理もかねてたら
中立の立場になりますが。
どうして、その価格にして欲しいか。
その理由をしっかり伝えてください。



例えば、
総予算が２，５００万円で、
建物に１，５００万円必要なので、
土地代は、１，０００万円までなんです。

単に、１，０００万円にして欲しい
というより説得力があると思いませんか？

別にどんな理由でもいいでんす。
理由をつけるだけで、
承諾してくれる確立が高くなるんです。



買いたい価格の理由を説明するだけで、
土地は安く買えるんです。

ではまた。

追記
土地を購入する際には、
「仲介手数料」が必要になります。

仲介手数料は一般の不動産会社の場合、
「土地代の３％+消費税+人件費６万円」
がかかってきます。

ですが、ベルズハウジングの仲介手数料は、
「土地代の２％+消費税」でおこなっています。

「土地代の３％」が２％になり、
「人件費の６万円」はいただきません！

一般的な不動産会社との差額は、
なんと、168,000円になります。

土地探しもベルズハウジングに
お任せください！！



上山市・山形市・南陽市で住宅をお考えの方
新築（注文住宅）・リノベーション・リフォームのことなら
BELLS HOUSINGにお気軽にご相談ください。

先週今年度初雪を観測しましたね。
平年より13日遅い観測だったそうです。

これからいよいよ冬本番！
そして年末年始に向けて何かと忙しい師走。

今年は新型コロナウイルスなど
例年通りの行事や行動はできませんが、
体調にも十分に気を付けて、
免疫力を高めみんなで乗り越えて
新年を迎えたいですね！



さて、今回の【 失敗しない土地選びの秘訣② 】についてです。

失敗しない土地選びの秘訣ですが、
まず最初に、一戸建てに向く土地、
向かない土地について話しますね。

土地を探してる人は、土地だけが
欲しいわけじゃないはずです。

土地を買ったら、そこに家を建てる。
だから、建物を建てるのに向くかどうかは
大切な要素です。

チェックすべき点は、３つあります。


　　　
まずは、用途地域です。

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。
でも、非常に大事なことなんで説明しますね。

用途地域というのは、住居、商業、
工業用など土地利用を決めたもので、
１２種類あります。

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域



これらの用途地域が指定されると、
それぞれの目的に応じて、建てられる
建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。

結論は、「第一種低層住居専用地域」が、
住宅用地としては一番理想です。

下ほど、住環境は悪くなります。
ですから、なるべく上の地域のほうが、
住むにはいいわけです。




例えば、
「第一種低層住居専用地域」
主に２階建て程度の戸建て住宅・
アパートが建っている地域です。

この地域では、建物の高さは
１０メートルまでと制限されています。

また、お隣の敷地から１メートル以上
あけて家を建てなくてはいけません。

ようするに、住環境を保全する地域に
なってるんですね。この地域には、
ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地に
パチンコ屋ができたとか、マンションが
建って日当たりが悪くなったとか、
そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地ですね。



もし将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。

ただ、物件が少ないので、探すのは
なかなか難しいのが現実です。

それと、用途地域以外の土地を、
俗に一般白地地域と呼んでいます。
市街化調整区域です。
ここも一般の住宅は建てられます。

だだ、どちらかというとこの地域は
規制がゆるやかです。危険物の貯蔵所、
大きな騒音がするような工場とか、
それからいわゆる風俗営業のような
施設以外は建てられます。

仮にこの地域に気に入った分譲地が
あったとしましょう。でも、そこは、
ファッションホテルを建てられる地域なんです（苦笑）。

ですから、住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。



さらに、避けておいた方がいい地域が
他にもあります。それは「環境保全地域」
と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を
覚悟しなければいけません。ですから、
よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

次は、地形です。

どんな土地でも家は建つんですが、
やはり地形も気をつけるべきです。
まず、一般の分譲地。

ここは、住宅用地として整備しているんで、
特に問題はありません。ただ、それでも
売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。

例えば、盛土して造成した土地は、
地盤沈下などの問題があります。

また、土地の形が悪いと、設計や施行のときに
どうしても制約があります。いずれの場合も
建築時のコストアップにつながる場合があるんです。



土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、
奥行きが１５メートル以上。それで、南か北に
道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。

だた、このような土地は少ないので、
あくまで一つの目安として考えてくださいね。



あと、周りの土地をよくみてください。
特に、周りに広い土地や、遊休地などがある
場合は気をつけてくださいね。

例えば、そこにマンションが建ったり、
分譲地になったりする場合があるからです。

そうなると、急に住宅密集地になり
住環境が悪くなります。ですから、
周りの土地も考慮にいれてくださいね。




最後は、接面道路の幅員と方位です。

一番いいのは、南側に道路があって、
その道路幅が４メートル以上ある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が
建っても日当たりや通風が確保できます。

ただ、全ての土地が南側道路と言うのは
現実的ではありません。そこで、４メートル以上の
道路幅のある道に土地が接していることが重要です。



次の話は、土地について勉強されてるなら、
知ってるかもしれませね。もし、道路幅が
４メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。

それは、道路の中心線から２メートルまで
後退して、家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。

自分の土地なのに自由にできないなんて、
なんか損した気分ですね。ですから、道路幅が
４メートル以上の土地を優先してください。



それと、土地が道路に２メートル以上
接してないと建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に
「再建築不可」とか「建築不可」とか、
表示されてるので、注意してみてくださいね。

今日は難しい話でしたね。
では、また。

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