2021年3月

ベルズハウジングの鈴木杏奈です。

あっという間に3月も
終わりに近づいてきています。

朝晩は寒いですが、少しずつ暖かい日も
出てきて、春の花たちがあちこちに
見られるようになってきました。

今は、季節の花を飾ったり、
少しだけ明るい色を取り入れて、
インテリアにも春らしさを存分に
演出してみるのもいいですね。

生花があるだけでも
気分が上がります。

桃や桜を思わせる淡いピンクを上手に
使えば、それだけで春らしさが
感じられるシーンになり、部屋の
体感温度も少し上げてくれるでしょう！
　



さて、今日の【スッキリ暮らす】のテーマは、
「子供たちの作品の整理収納のタイミングは？」です。
　



まもなく進級や入園・入学を控えて
新しい生活に向けて色々と
忙しく準備しているのではないでしょうか。

新生活が始まるとこれまで使っていたモノが
要らなくなったり、また必要なモノが
増えたりとモノが動く時期でもあります。
　

お子さんたちが保育園や幼稚園で
つくった作品を持ち帰ってきていませんか？
　


忙しい中で子供たちの作品を
管理するのは大変です。

でも、後から見返したとき
「本当やっていてよかったー！」
と思えます。

子どもたちの頑張って作った作品を
まとめるにあたり、2年前に卒園した
長女の作品ファイルを見返したら、
めっちゃ泣けました(笑)
　


『子供たちの作品は溜めずに年度末に整理しよう！』

だから絶対、思い出の作品は、
情熱が強いうちにまとめるべき！

我が家は３年分程溜めてしまってから、
これ何組さんのときだっけー？？と
迷いながらの作品まとめでした。

年度末に持ち帰った全ての作品を収納・
保存するとなると大変な量になります。

1年間のベスト作品をいくつか選ぶようにして
人別に保存するとスッキリわかりやすく、
そのファイルを見るだけで成長を感じれる
モノになります。

　


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3月後半に入り、
4月から始まる新年度に向け、
色々と準備している時期ではないでしょうか。

我が家はまだ幼稚園入学を控えていて
道具の準備や名前付けなどが
まだ残っている状況で、
そろそろやり始めないとなと
思っております汗。

新生活に向けての希望や
楽しみを胸に前向きな気持ちで
進みたいですね。



さて、今回は前回の続きの【 親の土地に建てる時の注意点は？ 】です。



〇親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら？

親の所有する土地に子どもが
家を建てると、条件によっては
みなし贈与になり、贈与税がかかります。

まずは、土地の使い方の違いから、
どんな場合に贈与になるのか
チェックしていきましょう。



〇使用貸借と賃貸借の違い

物の貸し借りを法律的にみると、
「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。

使用貸借とは↓↓↓

「このＤＶＤ、（ただで）ちょっと貸して」

賃貸借とは↓↓↓

「T〇〇TAYAでDVD借りよう。」

みなさん、もうお分かりいただけましたか？

二つの違いは、賃料（対価）があるかないかです。


地代も権利金も払わない「使用貸借」
の場合は贈与税はかかりませんが、
上記のお金を支払う「賃貸借」の場合は
贈与税が発生する場合があります。

のちのち相続する場合には
使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、
それぞれ注意するポイントをあげておきます。



〇使用貸借について

親の土地を子どもに時価よりも
安い金額で売ったら、みなし贈与になり
贈与税を支払わなければなりません。

全くの他人と取引するときと
同じような金額でないといけないのです。

では、子どもが親の土地に家を建てて、
権利金や地代を払わない場合は
どうなるでしょうか。

一般的に、親の土地に子どもが
家を建てる場合、権利金や地代を
要求する親は少ないでしょう。



しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、
通常その土地の持ち主は
家を建てようとする人に
借地権設定の対価として、
権利金や地代を支払ってくれ、
というはずです。

（※借地権・・・借地権がついた土地（底地）は、
借地人が土地を占有し独占的に使用収益できる
安定的利益が中心となる法的側面があります。）

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは、
本来支払うべき借地権相当額
（権利金や地代分）を親から贈与されている
（みなし贈与）と考えられるでしょうか。

権利金や地代も支払うことなく土地を
借りる場合を、土地の使用貸借といいますが、
この使用貸借による土地の使用では、
借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません。



しかし、相続の時には借地権の評価額分、
相続税を多く払います。

この使用貸借されている土地は、
将来親から子供が相続するときに
相続税の対象となります。



〇地代を支払う場合

権利金は支払わないけれども、
付近の相場並みの地代は支払っている
場合はどうでしょうか。

生計を別にしている親子間では、
このようなケースもあるでしょう。

このように、通常の相場の地代を
支払った場合は、土地の賃貸借といいます。



通常、権利金などの一時金を
支払う慣行のある地域で、
権利金の支払いなしで
借地権の設定があった場合には、
その権利金相当額の贈与があったと
みなされます（みなし贈与）。

したがって、その払っていない権利金の
分だけ贈与税がかかるのです。

ただし、贈与税がかからないようにする
方法として、使用貸借のほかに次の二つがあります。



①子供が親に対して、付近の賃貸事例
（相場）並みの地代の他に、
通常の権利金を支払っていれば、
贈与税はかかりません。

②税法で規定だれた「相当の地代」を
支払う場合も借地権の贈与税課税はされません。

「相当の地代」とは、その土地の自用地としての
過去３年平均の相続税評価額に、
おおむね６％を乗じた金額となります。

わかりやすくいうと、通常の地代に
権利金込分をプラスした地代となり、
通常の地代より高い地代を支払う場合
ということです。



今回は、親の土地に家を建てる場合を
テーマにして、注意点をあげました。

みなさんの家づくりの参考になれば幸いです。
気になることがあれば、
お気軽にお問い合わせください。

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今は卒園・卒業シーズンですね！

卒業を迎えて新しい生活にワクワク
してるのではないでしょうか。

今年度は新型コロナウイルスの影響で
学校行事や生活が制限されてしまう
厳しい年でしたが、この年を
乗り越えた子供たちは本当に
頑張ったなぁと感じます。

大人も暮らしの変化に戸惑うことが多く、
我慢やもどかしさを感じる場面も
ありました。

これからの新しい暮らしに寄り添い、
私たちができることを精一杯行ってまいります！



さて、今回は【 親の土地に建てる時の注意点は？ 】です。



○親の土地に子どもが家を建てたらどうなるの？

「敷地の空いているところに建てればいいんじゃない。」

「生前贈与は高いって聞くから、貸したことにするから。」

・・・果たしてこの話、
うのみにしていいでしょうか。
いけないでしょうか。

家を建てるのは、ほとんどの方にとって
一生に一度のことで、そして、
一生のうちで一番高い買い物になるでしょう。

そんな人生の一大事に、
たとえ親や兄弟であろうとも、
人から聞いた話だけで
行動していけないのです。



不確かなことは、確かなことに。

「もし」や「だろう」は、
一つ一つ解決していかないと、
新築一戸建てにはたどりつけません。

家族の形がそれぞれが違うように
家づくりもそれぞれが違うのです。

それでは、親御さんの言葉のどこに
不確かな要素があるのか、
一つずつチェックしていきましょう。



〇住宅ローンを借りる時は、親の土地も担保になってしまう！

親の土地に家を建てる場合でも、
新築する建物だけでなく、
その土地も担保に入れることになります。

住宅ローンの借入は、建物にしか使わないのに・・・
と思われるかもしれませんが、
「万一」の時にはマイホームを売って
返済することを考えていただければ、
なぜ土地も担保になるのか
わかっていただけることと思います。

（上物の価値はすぐ下がりますが、
土地の価値は下がりにくいからです。）

親の土地に家を建てようが、
土地も含めて丸ごと担保に入れるのが原則です。



そこで、対策のひとつとして
「分筆」が考えられます。


土地は「筆」ごとに登記されているため、
担保に入れるのは筆ごととなります。

そのため、１つの筆の土地に親の家があって、
余裕のあるスペースに家を建てる
といったケースは要注意です。



親の家まで担保に入ってしまうことを
避けるため、土地の筆を分けて（分筆）、
必要なところだけを担保に入れるようにしましょう。

※ただし、分筆には費用がかかります。
５０万円前後と心積もりしておきましょう。



〇物上保証と連帯保証の違い

親の土地を担保に入れる場合、
金融機関によって、物上保証人か
連帯保証人か、親の立場の扱いが異なります。

物上保証人であれば、債務を負担したわけでは
ないので、万一の時に担保にいれた土地を
失うことはあっても、それ以上の責任を
問われることはありません。
（物上保証は有限責任）

連帯保証人となると、住宅ローンの返済が
滞った場合に、返済の義務まで
負うことになります。
（連帯保証は無限責任）

いずれにせよ、どちらの立場になるか
しっかりと確認し、親の理解を得ることが
必要不可欠です。



今回はここまで！
次回続きをお届けします★




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もうすぐ東日本大震災から丸10年になります。

最近「節目、節目...」という報道がきこえてきますが、
被害にあわれた方やお亡くなりになった
ご家族の方々には、毎年何年たっても変わらない、
想いは変わらないのではないかと思います。

普段から災害に備えておく、そして
今一度家族で考える時間をつくるのも
良いのではないでしょうか。

写真は、今朝子供たちが保育園に行く前に、
散歩したとき春を見つけてホッコリ。

福寿草を見ると春はもうすぐだなと感じます。



さて、今回は【 「災害の可能性は無い」という業者の意図は？根拠は何？ 】です。




家づくりを始めて土地を持っていない方は
土地をインターネットで探したり、
不動産に出向いて探してもらったりするかと思います。

土地を選ぶ時、最も心配なのが
自然災害のリスクです。

地震や台風はもちろん、
最近は水害も気になります。

そんな時、不動産業者から
「この地域は、水害の心配がありません」
と言われると、お墨付きを得たようで安心しますよね。



でもちょっと待ってください。



業者は、どんな根拠があって
そう言ったのでしょう。

ハザードマップを見たのでしょうか。

土地の歴史を調べたのでしょうか。

それとも、売りたいだけで
根拠のないセールストークなのでしょうか。



上記の説明を信じて契約した場合、
実際に水害が起きたら売買契約を
破棄したくなりますよね。

しかし、その説明が重要事項説明書などに
記載されていない場合、
それを証明する手段はありません。

泣き寝入りするか、
時間をかけて戦うしかないんです。



契約を締結する際、業者は

・不実告知（重要事項について、客観的事実と異なる説明をすること）

・断定的判断の提供（「絶対に大丈夫です」等の発言で勧誘すること）

などの行為は禁じられています。

しかし、そんなセールストークが
後押しして契約し、可能性が無いはずの
災害に遭ってトラブルになった事例があります。



記憶に新しいと思いますが、
平成３０年西日本豪雨の際、
実際の被害とハザードマップの予想が
合っていた地域は多かったですね。

過去に自然災害を経験し、
独自に詳細なハザードマップを
作ったことが功を奏して
人的被害を免れた地域もありました。




ハザードマップには

・河川浸水洪水：浸水想定区域を表すもの

・土砂災害：土石流や地滑り等の土砂災害危険個所を表すもの

・地震災害：液状化や火災など、地震被害想定を表すもの

・津波・高潮災害：津波や高潮発生時の浸水想定区域を表すもの

・火山防災：火口が出現する地点や、溶岩流・火砕流などの想定区域を表すもの

などがあります。

これらは、国土交通省や各自治体の
ホームページで確認できます。



気になる土地を見つけたら、まずは
ハザードマップで自然災害のリスクを調べてみましょう。

そして、もし業者にハザードマップと
異なる説明を受けたら
その根拠を尋ねてみましょう。



もし、業者の説明の誤りを証明できて、
契約の取り消しや損害賠償までたどり着けたとしても、
それまでの労力や時間を取り戻すことはできません。

土地選びで後悔しないためにも、
調べる手間を惜しまないようにしたいですね。




弊社では、お客様の土地探しを
お手伝いしております。

自その土地に足を運んで
近隣住民の方に話を聞いたり、
地区の行事や通学路まで調べて
お客様に情報を提供しております。

当然、ハザードマップなどで
自然災害のリスクもお調べしています。

自分が実際にその土地に住む気持ちで
お調べします。

気になる土地があったり、
土地をお探しの際は
お気軽にご相談くださいね。



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いよいよ3月。寒い厳しい冬を乗り越えて
なんとなくホッとすると同時に、少しずつ
気温も和らぐ日も増え、日も長くなってきて
気持ちも明るくなりますね。

今月は、4月からの新学期や新生活を迎える
準備のための1ヵ月でもあります。

スタートの季節を控えた1ヵ月、
充実した毎日をお過ごし下さい。

さて、今回のテーマは、
【 3月の暮らし 】についてです。



【 3月3日はひなまつり 】

3月の伝統行事といえば、ひな祭り。
女の子のいる過程で飾るひな人形も最近では、
飾るスペースが小さくすみ、収納も簡単な
コンパクトタイプや洋風のインテリアにもなじむ
スタイルのものなど、より気軽に飾れる
バリエーションが増えてきているようです。

これまでの人形タイプもありますが、木製の
小さなひな人形や名前入りのポスターなど
可愛いものがたくさん出ていますね。

お家に合ったスタイルの人形を飾り、
おうちでちらしずしやはまぐりのお吸い物、
甘酒などのメニューでお祝いするのもいいですね！

また、ひな人形はしまうのが遅いとよくないという
言い伝え、やっぱり気になりますね。

4日の午前中にはしまうようにすれば安心です。



【 季節の味覚でお花見を楽しむ 】

春分が過ぎると、いよいよ春が近づいている
のを感じます。日本人にとって、春といえば
「桜」というように桜を見ると一気に
春が訪れた気分になります。

季節の味覚ではほかに、塩漬けした桜の葉で
巻いた桜餅、旬の食材ではふきのとうやうど、
桜海老など、春の美味しい食材がたくさん
出始める頃です。

我が家では最近、啓翁桜を家に飾って
春気分を味わっています。子供たちも
つぼみからお花が咲く様子を観察して
「 花咲いた～！」と喜んでいます。

お外に出掛ける機会が少ない今、
家の中で視覚と味覚で春の訪れを
楽しみに待つのはいかがでしょうか。

【 新入学、新学期の準備 】

お子様のいる家庭では、卒業式や入学式、
新学期の準備などあれこれ買って
準備するのも多く、何かと忙しくなる3月。

今年度使っていらなくなった物の整理や
プリントや本の処分などを行い、
新学期からスムーズに勉強できる環境を
整える良い時期です。

また、この時期は子供部屋のインテリアを
整えるのにも最適な時期です。

成長に伴い、持ち物や部屋の使い方も
変わってきます。

家具を買え替えたり、配置を変えたり、
壁の色を変えたりすると気分を
リフレッシュできます。

春休み中に子供たちと一緒にペンキ塗りを
するのも楽しい一つのイベントになるのではないでしょうか。

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