親の土地に家を建てる時の注意点は? Vol.4

【 使用貸借と賃貸借の違い 】
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物の貸し借りを法律的にみると、
「使用貸借」「賃貸借」に分かれます。


使用貸借とは・・・

「このDVD、(ただで)ちょっと貸して」

賃貸借とは・・・

「T〇〇TAYAでDVD借りよう。」


みなさん、もうお分かりいただけましたか?
二つの違いは、賃料(対価)があるかないかです。

地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は贈与税はかかりませんが、
上記のお金を支払う「賃貸借」の場合は贈与税が発生する場合があります。

のちのち相続する場合には使用貸借にも結局贈与税が
かかってくるのですが、それぞれ注意するポイントをあげておきます。

・使用貸借について
親の土地を子どもに時価よりも安い金額で売ったら、
みなし贈与
になり贈与税を支払わなければなりません。
全くの他人と取引するときと同じような金額でないといけないのです。


では、子どもが親の土地に家を建てて、
権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。

一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合、
権利金や地代を要求する親は少ないでしょう。

しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、
通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に
借地権設定の対価として、権利金や地代を
支払ってくれ、というはずです。
(※借地権・・・借地権がついた土地(底地)は、
借地人が土地を占有し独占的に
使用収益できる安定的利益が中心となる法的側面があります。)

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは、本来支払うべき
借地権相当額(権利金や地代分)を親から贈与されている
(みなし贈与)と考えられるでしょうか。

権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、
土地の使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の使用では、
借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。
つまり、みなし贈与にはなりません


しかし、相続の時には借地権の評価額分、相続税を多く払います。
この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに
相続税の対象となります。

・地代を支払う場合
権利金は支払わないけれども、付近の相場並みの地代は
支払っている場合はどうでしょうか。
生計を別にしている親子間では、このようなケースもあるでしょう。

このように、通常の相場の地代を支払った場合は、土地の賃貸借といいます。

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、
権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、
その権利金相当額の贈与があったとみなされます
(みなし贈与)。

したがって、その払っていない権利金の分だけ贈与税がかかるのです。
ただし、贈与税がかからないようにする方法として、
使用貸借のほかに次の二つがあります。

①子供が親に対して、付近の賃貸事例(相場)並みの地代の他に、
通常の権利金を支払っていれば、贈与税はかかりません

②税法で規定だれた「相当の地代」を支払う場合も借地権の
贈与税課税はされません。「相当の地代」とは、その土地の自用地としての
過去3年平均の相続税評価額に、おおむね6%を乗じた金額となります

わかりやすくいうと、通常の地代に権利金込分をプラスした地代となり、
通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。

今回は、親の土地に家を建てる場合をテーマにして、注意点をあげました。
難しい分野ではありますが、知っておいた方が得する
土地の情報でした。
みなさんの家づくりの参考になれば幸いです。


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親の土地に家を建てる時の注意点は? Vol.3

【 物上保証と連帯保証の違い 】

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親の土地を担保に入れる場合、金融機関によって、
物上保証人か連帯保証人か、
親の立場の扱いが異なります。


物上保証人であれば、債務を負担したわけではないので、
万一の時に担保にいれた土地を失うことはあっても、
それ以上の責任を問われることはありません。
(物上保証は有限責任)


連帯保証人となると、住宅ローンの返済が滞った場合に、
返済の義務まで負うことになります。
(連帯保証は無限責任)


いずれにせよ、どちらの立場になるかしっかりと確認し、
親の理解を得ることが必要不可欠です。


【 親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら? 】


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親の所有する土地に子どもが家を建てると、
条件によってはみなし贈与になり、贈与税がかかります。


まずは、土地の使い方の違いから、どんな場合に贈与になるのか
チェックしていきましょう。


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親の土地に家を建てる時の注意点は? Vol.2

【 住宅ローンを借りる時は、親の土地も担保になってしまう! 】

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親の土地に家を建てる場合でも、新築する建物だけでなく、
その土地も担保に入れることになります。

住宅ローンの借入は、建物にしか使わないのに・・・
と思われるかもしれませんが、
「万一」の時にはマイホームを売って返済することを
考えていただければ、なぜ土地も担保になるのかわかって
いただけることと思います。
(上物の価値はすぐ下がりますが、土地の価値は下がりにくいからです。))

親の土地に家を建てようが、土地も含めて丸ごと担保に入れるのが原則です。

そこで、対策のひとつとして「分筆」が考えられます。

土地は「筆」ごとに登記されているため、担保に入れるのは筆ごととなります。

そのため、1つの筆の土地に親の家があって、余裕のあるスペースに家を建てる
といったケースは要注意です。


親の家まで担保に入ってしまうことを避けるため、土地の筆を分けて(分筆)、
必要なところだけを担保に入れるようにしましょう。


※ただし、分筆には費用がかかります。50万円前後と心積もりしておきましょう。


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親の土地に家を建てる時の注意点は? Vol.1

【 親の土地に子供が家を建てたらどうなるの? 】

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「敷地の空いているところに建てればいいんじゃない?」

「生前贈与は高いって聞くから、貸したことにするから。

・・・果たしてこの話、うのみにしていいのでしょうか。
いけないのでしょうか。


家を建てるのは、ほとんどの方にとって一生に一度のことで、
そして、一生のうちで一番高い買い物になるでしょう。

そんな人生の一大事に、たとえ親であろうとも、
人から聞いた話だけで行動していけないのです。

不確かなことは、確かな事に。

「もし」や「だろう」は、一つ一つ解決していかないと、
新築一戸建てにはたどりつけません。


それでは、親御さんの言葉のどこに不確かな要素があるのか、
一つずつチェックしていきましょう。


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今買うのと3年間頭金を貯めるのと、どっちがお得?

当社へご相談を頂くお客様から、
「今は賃貸に住んでいるので、3年くらい頭金を貯めてから建てようと思ってる」
というご相談を頂くことがあります。

その時に私たちが必ずお話しするのが、
「ちょっと待ってください。もしかしてそれって損していませんか?」
ということです。
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想像してみてください。
今あなたが毎月払っている家賃が6万円だとします。
そうすると3年間では、
6万円×12ヶ月×3年=約220万円ものお金を払っていることになりますよね?

毎月6万円のお金を家賃として支払うのであれば、
毎月6万円の住宅ローン返済をするのと同じことではないでしょうか?
3年間で220万円分の住宅ローンを返済したことになります。

大事なのは、住宅ローンの返済として220万円支払えば、
その分残債が220万円分減るということなのです。

10年間支払えば6万円×12ヶ月×10年=720万円
30年間支払えば6万円×12ヶ月×30年=2160万円分の住宅ローンを
返済したことになるのです。

そして最終的に住宅ローンの残債が0円になれば、
当然それ以降の返済(支払い)は無くなり、
お家はあなた自身のものになります。

一方家賃で支払った220万円は、なにかご自身のたまに使われるわけでもなく、
そのお部屋(お家)もあなた自身のものになることもありません。

10年間であれば720万円、30年間であれば2160万円の家賃は
ただ払うだけ」なのです。

そう考えると、頭金を貯めて住宅購入するより、
早いうちに住宅ローンを組み、
早くから住みながら返済を始める方がお得だとも考えられないでしょうか。

特に、現在は超低金利の時代と言われています。

返済時に必要となる利子の金額は、
過去に今より高金利だった時代よりも圧倒的に安く済みます。

例えば、2000万円借りた時に、金利が1%違うと、
返済額が400~500万円かわることもあります。

2%の違いでは1000万円にもなることだってあります。

ただもちろん、お家の建て時は、金銭面でお得な時だけとも限りません。

私たちがお客様と相談をするとき、いつ建てるのが最も良いタイミングなのかは、
お金のお話も含め、最も気を使ってお話ししています。


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建売は間取りがバレバレ

先日、新聞折込に4棟の建売分譲住宅ができて、チラシで大きく広告されていました。
私も参考と勉強のために近くまで行ったところ、近くにその分譲地のチラシを手にした、
小さなお子様連れのご家族がいらして、
私と同じように外から建物を眺めながら歩いていました。

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すると、たまたまそのご家族の会話が聞こえてきました。

母親「この家、壁と床の色が明るくていいよね!」

父親「キッチンも対面になっているみたいだから、
   子供にご飯のお手伝いをしてもらいやすいね!」

子供「わたしお手伝い頑張るよ!」

母親「でもこの家だと階段が玄関入ってすぐだから、あおいが帰ってから、
   家族に会わずに2階の子供部屋に行けちゃうんだよね。」

父親「確かに、子供が帰宅したら、自分の部屋に行く前に、1回は顔見たいよね。」

さて、この会話を聞いてゾクッとしませんか?

そうです。チラシやネットに載っている建売住宅は、多くの場合、
間取りがバレバレなのです。


よく、お客様から「注文住宅と建売住宅の違いって何ですか?」と聞かれます。

建売住宅の大きな特徴として、「建てる前からどんな家なのか、間取りまで分かる」
という点がありますが、
逆に考えると、「住む人以外にもどんな家か間取りまでわかっちゃう」という事なんです。

やむを得ない部分ではありますが、自分の家の間取りが見ず知らずの誰かに
知られる・・・というのに不安を感じることはあります。

私たちも、完成見学会といったような形で、
お客様の家をご紹介させていただく場合がございます。

その際には、これから住むお客様に、最大限安全で安心に暮らして頂けるよう、
見学会に来場される方には、当社の考えをご理解いただいた上で、
必ずお名前やご連絡先を教えてくださるようご協力をお願いしています。


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家を建てる3つのステップ 間取り編

前回の続きで、家を建てる3つのポイントのお話です。

新築したいと思ったとき、何をすればいい?

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ポイント③ 「間取り」


①と②がクリアすると、間取りプランに着手できます。

間取りを考える上でのポイントを確認しましょう。

・住宅用語を確認する(リビング・ダイニング・キッチン等)

・土地の形状や周囲の環境にあった間取りを考える

・家族の中で優先順位を決めて間取りに反映する

・開放的な空間は臭いも共有してしまうので注意

・採光と風の通りを考える

・日々の暮らし方を動線に反映する

・コンセントの場所を考える

・水廻りをあちこちに作りたい人は音に注意

・西日がどの程度入るのか確認

いかがでしたか?

3つのステップを理想の家づくりにお役立ていただければ幸いです。

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家を建てる3つのステップ 土地編

前回の続きで、家を建てる3つのポイントのお話です。

新築したいと思ったとき、何をすればいい?

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ポイント①  「土地を決める・調べる」

資金計画ができたら、次は土地についてです。

親の土地に建てる方もいれば、土地を新たに購入する方もいるでしょう。

どのケースでも、まずはその土地が「家を建てられる土地」かどうかを調べましょう。

主なポイントは次の3つです。

1.用途地域

都市計画法では、

「都市計画区域」「都市計画区域外」とがあります。

また、都市計画区域の中には、

「市街化区域」「市街化調整区域」があり、

住宅を建てることができるの基本的に

「市街化区域」となります。

しかし、市街化区域であっても、家が建てられない土地があります。

それは「工業専用地域」です。

工業専用地域内の土地が住宅用として

不動産会社等で扱われていることはありませんが、

万一の時に備えて最低限知っておいてください。


2.土地と道路の関係

マイホームは、建築基準法という法律に則って建てることができます。

この建築基準法では、土地と道路との関係も規制しており、

住宅用の土地には、

幅員が4m以上の道路に間口2m以上接していなければならない

という「接道義務」が存在しているのです。

では、道路幅員が4m未満の土地だったらどうでしょうか。

この時には、

道路の中心線から2m後退したところを道路境界線とみなす

「セットバック」

という規制が発生します。

この時注意すべき点は、

セットバック分だけ土地が削られることとなり、

セットバックした土地には建物は当然のこと、

塀などの工作物も設置できません。


3.接する道路の種類

道路には「公道」と「私道」とがあり、

公道は国道、県道、市町村道といった行政が所有する道路です。

私道は一般の人が所有する敷地を通行用に利用している道路となります。

道路ごとで注意すべき点はありますが、

「私道」は個人の所有ということもあり、

詳細な調査をしなげればトラブルに巻き込まれることがあります。

特に注意しなければならない道路であることを知っていなければなりません。

次回は、間取りについてお話しします。


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家を建てる3つのステップ 資金編

今回は、家を建てる3つのポイントのお話です。

新築したいと思ったとき、何をすればいい?

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ポイント①  「資金計画を立てよう!」

最初に把握しておきたいのは、予算です。

予算はあなたのお財布と考えてください。

お財布の中身が把握できていないと、

いくらの買い物ができるのかわかりません。


まずは建築費用を考えてみましょう。

単純に資金とはいっても、建物にはいくらかけられるのでしょうか。

資金(予算) × 約15% = 諸費用 としてかかってきます。

結果、

資産(予算) - 諸費用 = 土地と建物にまわせるお金 となります。

次に、借入額の目安は、年収の5分の1(20%)以下です。

金利を1%とすると、以下の金額が年収負担率20%の借入額です。


・年収300万円・・・1,771万円

・年収400万円・・・2,362万円

・年収500万円・・・2,952万円

・年収600万円・・・3,543万円

・年収700万円・・・4,134万円


上の表を参考にしてもらうと目安になるかと思います。

次回は、土地についてお話しします。

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