2019年3月24日 - 2019年3月30日

前回は土地探しの４つポイントの
1つ目のポイントをご紹介しました。
今回もその続きをご紹介します。



ポイント２「家が建てられる土地かどうかを調べよう」

すべての土地に家が建てられる訳ではありません。
土地購入後に

「しまった！」

とならないためにも、
購入する土地について事前調査が必要になります。

主なポイントは次の３つです。

１．用途地域

都市計画法では、
「都市計画区域」と「都市計画区域外」とがあります。

また、都市計画区域の中には、
「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、
住宅を建てることができるの基本的に
「市街化区域」となります。

しかし、市街化区域であっても、家が建てられない土地があります。

それは「工業専用地域」です。

工業専用地域内の土地が住宅用として
不動産会社等で扱われていることはありませんが、
万一の時に備えて最低限知っておいてください。

２．土地と道路の関係

マイホームは、建築基準法という法律に
則って建てることができます。

この建築基準法では、土地と道路との関係も規制しており、
住宅用の土地には、幅員が４ｍ以上の道路に
間口２ｍ以上接していなければならない
という「接道義務」が存在しているのです。

では、道路幅員が４ｍ未満の土地だったらどうでしょうか。

この時には、
道路の中心線から２ｍ後退したところを道路境界線とみなす

「セットバック」

という規制が発生します。

この時注意すべき点は、
セットバック分だけ土地が削られることとなり、
セットバックした土地には建物は当然のこと、
塀などの工作物も設置できません。

３．接する道路の種類

道路には「公道」と「私道」とがあり、
公道は国道、県道、市町村道といった
行政が所有する道路です。

私道は一般の人が所有する敷地を
通行用に利用している道路となります。

道路ごとで注意すべき点はありますが、
「私道」は個人の所有ということもあり、
詳細な調査をしなげればトラブルに
巻き込まれることがあります。

特に注意しなければならない道路
であることを知っていなければなりません。

次回へ続きます。

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平成もあと５日になりましたね！

テレビでは新元号の予想が色々とされていますが、
何になるんだろうと楽しみにしているのも
あと５日。

楽しみに待ちたいと思います！

さて、ベルズハウジングの相談会で多いお問合せの一つに、

・・・「土地がない！みつからない！」

大抵の不動産屋さんは、どうして親身になって
土地を探してくれないのでしょう。

希望どおりの土地がなかなか見つからない
のはなぜなのでしょうか。

土地が見つかったとしても、果たして
購入しても大丈夫なのでしょうか？

・・・例えば、土地探しでお世話になる
であろう不動産営業マンの多くは、
売買の時にこんなことを考えています。

１．地型のいい土地はないだろうか？

２．即決してくれるお客さんならラッキー！

１は、土地の形が良ければ価格も高く
設定でき、変形した土地より仲介手数料の
割り増しが見込めるため、不動産営業マンが
好む土地であるといってもいいでしょう。

また、地型がよければ早く買い手も付くため、
不動産屋にとって一石二鳥という訳です。

２は、いうまでもありませんが、
時間も労力もかけずに土地売買が
できれば、仕事の効率がよく、
不動産屋にとってはとてもラッキーなのです。

すべての不動産営業マンがこのような考えのもと
業務を行っているとは言いませんが、
（ちょっと前のドラマ、「家売る〇」の
女性営業マンみたいな人もいるかもしれません・・・）

多くの営業マンは
「トラブルなく、早く、高く」
売りさばく（仲介する）ことに
全力を注いでいるのです。

この様な考えの人達が、あなたの「土地探し」を
『成功させてあげたい』、『応援したい』
・・・と考えているでしょうか。

・・・考えているはずがありませんよね。

あなたの土地探しをサポートするはずの
人達がこうした考えで動いている以上、
これから「土地を探そう」という方は、
業界の悪しき風習が原因で不安や悩みを
抱かずにはいられなくなるかもしれません。

これさえ押さえていれば土地購入で失敗しない！


業界の悪しき風習に悩まされる前に、
まず注意すること、
そして知っておくべきことあります。

このポイントを押さえておくかどうかで、
土地探しは時間も内容も大きく変わってしまうでしょう。

「土地探し」を始めると、多くの人が
必ずハマってしまうことがあります。
それは、
『もっといい土地があるんじゃないか？』
といった思いが強くなることです。

いつまでたっても自分が納得できる
土地をみつけることができずに
「土地探し」が長期化してしまい、
ついにはあきらめてしまうといった
笑えない事態が起きてしまうのです。

こうした失敗を回避するためには、次の
『土地探しの４つのポイント』
を抑えることが重要になってきます。

ポイント１「土地購入はエリアの決定から始めよう」


土地探しをするうえでまず考えなければならないのは
「エリアの決定」です。

生活の利便性を優先し都心にするのか、
または、子どもたちのために環境や
住みやすさをポイントにおき郊外にするのか、
何に重点を置くかでエリアがおよそ
決まってくるのではないでしょうか。

エリアが決定したら、いよいよ具体的に
絞り込んだ土地探しとなってきます。

数件の候補地が出てきた時には、
必ず現地に出向いてみましょう。

土地購入のチェックポイントは次の通りです。

－土地購入時のチェックポイント－

・最寄駅までの環境
（距離、所要時間、道路状況、交通量、
　バス停の位置、治安など）

・通勤や通学経路
（距離、所要時間、交通機関の運行頻度や
　混み具合、乗り換え回数、運賃）

・市役所等の公共施設
（距離、所要時間、各施設での駐車場の状況）

・スーパー等の商業施設
（距離、所要時間、商品価格や品ぞろえ、
　駐車場の状況）

・医療施設
（距離、所要時間、診療時間、診療科目）

・教育施設
（距離、所要時間、教育費、
　入園入学の難易度、教育方針、評判）

・嫌悪施設
（施設種類、騒音、振動、悪臭、関係者出入り頻度）

・周辺環境の変化
（計画道路予定、空き地の有無、
　月極駐車場の量、大型施設の建設）

・交通状況
（交通量、騒音、振動、大気汚染）

・近隣状況
（周辺住居の形態〈戸建、アパート、マンション〉、
　近隣住民の雰囲気、　町内会活動の頻度、
　近隣トラブルの有無、ごみ置き場の位置・管理状況）

・土地履歴
（浸水歴、土壌汚染、過去の使用用途、
　事件などの有無）

土地選びのポイント

・・・いかがですか？

「こんなにチェックしなければならないの？」
と驚かれたかもしれませんね。

しかし、これから購入しようとしている土地は、
おそらく一生付き合っていく土地ではありませんか？

そして、将来あなたの子どもたちに
引き継ぐ土地でもあると思うのです。
確認するほど有利な土地購入が可能になります。
また、土地は時間帯により大きく顔を変えるものです。

朝、昼、夜と最低３回は現地を訪れ、
周辺の雰囲気は知っておきましょう。

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暖かくなったと思いきや
また冬に逆戻りですね。

東京や九州は桜が開花し、
春はそこまで来ています。

早く桜が咲かないかと
ワクワクしてしまいます。

気温の変化も大きい季節になりますので、
体調にも十分お気を付けください。

以前のブログで、見学会・モデルハウス
をまわる際の、オススメのまわり方に関して
≪予約≫と≪個人情報の記入≫についての
ポイントをお伝えしました。

今日お伝えするポイントは、
予約をして、アンケートなどに
記入した後のポイントです。

≪連絡を断る≫

個人情報を記入はしたものの、
やっぱりまだ電話は欲しくないなぁ･･･
ということもあるかもしれません。

その時には、はっきり「電話はしないでください」
または「電話は○時～○時まででお願いします」
ということを伝えましょう。

それも守れない会社は、候補から外して
しまった方が良いかもしれませんね。。。

≪「話を聞きに来た」ことを伝える≫

家づくりに興味がある場合は
「話を聞きに来た」ということを伝えましょう。
特に住宅展示場などでは、その方が、
「本気で家づくりを考えている人だな」と、
担当者が丁寧に対応してくれる場合が多いようです。

その際に、「○分くらいだけ時間があるのだけれど。。。」
ということを伝えましょう。

こちらの都合を考えずに、伝えた時間を
大幅に超えて話を続ける会社では、
家づくりをお願いした場合にも、
こちらの都合を考えずに家づくりを進めたりされてしまう、
そんな気がしてしまいます。

ただ、話しているうちに盛り上がって
時間を忘れてしまう場合もあるかと思います。

そういった場合にも、
「お伝え頂いていた○分を超えてしまいそうなんですが、
もう△分だけ時間頂けますか」などといったように
気遣いを見せてくれる会社の方家づくりも親切に感じます。

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